自从广州放开限购以后，一线城市其实都蠢蠢欲动。大家都很想知道上海什么时候也能给限购松松绑。政策的调整对于市场的推动作用会很大。但是落到个人买房，绝不是“冲冲冲”就可以的。在上海买房，核心是对于上海城市发展的理解。在上海上百个板块里面，有很多是不能买的。在楼市普涨的年代里，“洼地”意味着有很好的上涨潜力。但是现在洼地，就是便宜没好货。如果你想说，放开限购，是不是可以拯救这些地方。已经2023年了，这种梦可以醒了。我要告诉你，就算是放开限购，这些地方也绝对不要碰。
避开16号线
16号线：嘿嘿，我吃香蕉，我聪明~浦东16号线航头东到书院站的区域就像这条奇葩地铁一样，楼市没啥希望。
在上海刚需买房是需要紧盯地铁的，但是16号线外环外是个例外。从航头东到书院站，6站串联起了6个区域：航头、新场、宣桥、惠南、万祥、书院。一个不如一个。
我们挑了板块内比较有代表性的项目，从绿网最新的挂牌价格来看，这6个板块，基本上全部跌破2016年的价格。像长泰东郊花园，二手价格最高到过4.2万，如今勉强和16年打平，跌破16年的价格也只是时间问题。这些地方本来价格就不高，如今却还能更低。16年以前普涨，这些地方还能享受到雨露均沾的红利。现在强弱分化，想翻身已经很难了。
说到底，这些地方都是没有规划的。浦东买房产业和规划优先，这两头一个都不占，你说怎么可能发展的起来。而且，浦东现在一门心思搞临港，临港都吃不饱，谁有空管你们这几个老6。书院镇这里100多万的房子，真心便宜，但是你敢买吗~7年时间房价不涨反跌，人生能有几个7年。关注魔都财观读懂板块未来价值，学会科学买房理论
这些都是“大农村”
宝山的罗泾、青浦的白鹤、松江的小昆山。本质上都是大农村。
这里的城市界面就和江浙沪大多数的农村一样，不要谈房地产，在这里没意义。不要说买房人，开发商在这里都被坑的不轻。罗泾镇是宝山区的大粮仓。罗泾镇有耕地18000多亩，基本农田面积占宝山全区的54%，粮食总产量占全区的75%以上。明眼人一看就明白，这里的楼市它没戏。房价起得来就见鬼了。2018年的时候，罗泾的招商雍华府开盘，卖的那叫一个难。后来为了买房，推出买房送宝马，不要宝马的也可以抵房价，相当于直接9折起步。就这样，项目卖了快5年才勉强卖完，车位还剩了一大堆没人要。小昆山的地王，中海九峯里同样也是这样。2018年开盘的时候，客户连个鬼影找不到，开盘后5个月，才有第一套网签。现在白鹤的宝业活力天境项目也一样，开盘一年累死营销的才卖了200套。罗泾、白鹤、小昆山三个地方，都是城市边缘地带，没有轨交，没有产业辐射，只有乡镇级别配套，永远拉不来增量的人口。虽然小昆山旁边就是台积电，但是松江新城老城会是更好的选择。本身就找不到客户的地方，买在这里就意味着未来找不到接盘侠。你是打算留在罗泾种哈密瓜吗？上海怎样买房不踩坑，选择哪些板块小区更保值？立刻扫码添加观观微信获取专家定制选房方案（今日前5名粉丝免费咨询）
重工业区的没落
宝山月浦和金山。成也因产业，败也因产业。这两个地方其实是有渊源的。1978年，宝钢在月浦打下了第一根桩。其实最早在选址阶段，一度是考虑将宝钢放在金山的。整个月浦的房地产开发也都是围绕宝钢开展的。月浦主要的建成区就是当年的宝钢生活配套区。即盛桥、沈巷、月浦三个组团。
小区多以上个世纪的老公房为主。典型小区月浦八村，目前3万块左右，同样是2016年的价格水平。像沈巷这边个别新一些的小区，如新城昱翠湾，最低挂牌价到了3.2万月浦最大的负担在于宝钢的污染，90年代这里每月的降尘量在20吨/平方千米。虽然经过多年治理，目前每月仍有在8吨/平方千米的降尘量。这里接盘的除了刚需的宝钢蓝领，确实没啥人了。北宝钢，南石化。
金山最风光的时候是在上个世纪80年代。那个时候市中心很多人还在倒痰盂、刷马桶的时候，金山石化厂职工的家里已经有浴缸、抽水马桶了。国内一轮又一轮的产业转型，金山石化的地位再也不似从前。上海一轮又一轮的规划调整，金山的前景也越来越暗淡。离上海市区远，在楼市上来说始终有“原罪”。金山身上压着三座大山：金山石化影响的居住环境、跨城出省般的交通距离、乏善可陈的就业机会。别看金山枫泾引入了乐高乐园，他不可能复制迪士尼对于川沙的影响。
除了奉贤新城
说句不怕得罪奉贤的话。除了奉贤新城外，都是“垃圾”板块。尤其是海湾、青村、奉城、四团、柘林、庄行这些地方。
为什么会出现这样的问题？以奉贤新城为中心，半径11公里画圆。整个奉贤除了奉城、四团都在这个圈里。
奉贤新城又是奉贤区唯一一个集中所有力量、资源打造的中心。自然有能力将11公里范围内的人全部吸引过来。说白了，新城的建设就是让周边村民进城。像海湾、青村、柘林、庄行这些地方，最后就是逐渐空心化。未来的房子是毫无价值的。比如庄行这里，镇上二手房像丽水湾，也就是1.5万的水平。新房大名城映雨江南卖3万，给中介5% 2万现金的佣金，房子都卖不动。既没有奉贤新城的资源整合能力，也没有能力靠上自贸区的概念。南枫线更救不了这里的房价。你要说去庄行吃羊肉，那我很赞同。柘林挨着金山化工区、海湾的第9大湾区梦烂尾、青村古镇保护、奉城破败的城市界面……除了本地人，买在这里没有任何退路。因为他们的发展顺位永远是最靠后的。上海置换、升学买房，怕买贵小区、怕买错板块？轻松搞定8大关键决策一站式解决你的购房难题
候鸟式生活是笑话
崇明的房子就是消费品。
崇明是上海的生态名片，现在已经是限制开发了。最早崇明陈家镇这边是搞别墅开发，卖环境给有钱人。后来，南通打着崇明的旗号，卖起来候鸟生活模式。再后来，崇明搞了个上实东滩学校，又卖起来学区房。直到长兴岛也卖起了房子，主打浦东的外溢刚需客户，最后烂尾了。崇明岛上的房子“埋了”多少人，只有买的的人知道。崇明岛是崇明人的，岛外的人都不适合买去那里。文旅地产的投资有一个算一个，都坑在那里。崇明岛的房子就适合有钱人，当消费品买来娱乐，花钱买崇明的环境、空气和那一点情怀。买房我是不看好崇明的，但是崇明的生态发展我是很看好的。毕竟“绿水青山就是金山银山”。
写在最后
其实要写下去，那还有很多。比如松江新桥、石湖荡、新浜，嘉定外冈、徐行，浦东合庆、外高桥等等……以史为鉴可以知兴替。翻开上海楼市，你会发现2016年以前，多少垃圾板都能跟着行情一起涨。但是之后，优劣之间的差别越拉越大。这些地方完全具备放开限购的条件。但是他们的根本问题不在于放不放开限购。而是失去了留住人的能力。
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