特别提示【博主讲堂】由薄著老师主讲，已在全国举办90余期，广受好评，除了课程解渴、精彩，也以参会人士层级高、合作伙伴多著称。11月17-18日重庆，欢迎您来听课、交友、展业。课程内容及报名方式见文末。昨天信贷白话发布了《》 今天推送本文，并以片区项目为例，进一步加深对银行贷款品种和管理要求的认识。对于做片区项目的人来说，都希望能够在银行拿到固定资产项目贷款。固贷的好处一是期限长，最长可达20多年，而且建设期不用还款，运营期根据项目现金流还款，资金可长期使用，逐步还款；二是可以一次性落实除项目资本金之外的资金缺口，免除后顾之忧。但是，片区项目要拿到固贷的条件比较高，有时候，银行只能小规模地给你一点流动资金贷款，而且还是战战兢兢的。
流贷一是期限短，一般是一年，即使最长给你三年，也需要你循环使用，收回再贷；二是只能解决少量资金，无法对项目资金进行统筹落实，因此心里没底；三是贷流贷需要合理的用途，每次找理由其实也别扭。今天，我们从银行流贷、固贷的角度，分析一下：为什么你的片区项目贷款难？我在《银行为什么总拿资本金比例说事》中提过，银行在信贷政策上，对客户区别对待，主要是三种情况：一是，对有的客户只能提供流贷等短期授信，不能提供固定资产贷款，对有的客户则流贷、固贷都可以做。二是，如果做固贷，对资本金比例的要求不同，有的高，有的低。三是，有的客户可以信用放款，有的则必须有担保。那么，流动资金贷款与固定资产贷款有什么不同?银行为什么要把贷款分为流贷和固贷呢？银行之所以要把贷款分为流贷和固贷，一是因为流动资金和固定资产在企业经营中所起的作用不一样，风险特征也不一样。二是因为监管部门对于流贷和固贷有不同的监管制度。对于流贷，银行必须按照《流动资金贷款管理暂行办法》执行；对于固贷，银行必须按照《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》执行，而监管部门也会拿这三个规定检查并处理银行。目前有的地方政府与建筑企业签的几十亿、几百亿的片区开发大单，一方面涉及新增隐债，另一方面，因其规划项目的模式、项目的手续，使得银行无法按照《固定资产贷款管理暂行办法》的规定贷给固贷，只能以流贷的形式勉强贷一点--而这也是要冒合规风险的。
下面以生产型企业为例，说说流动资金和固定资产有什么不同。
我们已经知道，企业正常生产经营的过程是：现金-原材料-在产品-产成品-应收款-现金（增加了的现金，含利润）在这一过程中，企业应做到以下各点，才能确保安全、挣到钱：买得来—— 做得了—— 卖得出—— 收得到（钱）对银行来说，还可以加一个：收到的钱可以被用来还款，也就是下面这样一个过程：现金-原材料-在产品-产成品-应收款-现金-收到的现金可以被用来还款流动资金贷款和固定资产贷款的区别在于：1. 流动资金进入企业生产周转，可以在一次“现金-原材料-在产品-产成品-应收款-现金”的循环中得到回笼，可一次回笼，周期较短，一般不超过1年。2. 固定资金投资的回收，则需要在多次、多年的“现金-原材料-在产品-产成品-应收款-现金”回笼中回收，每循环一次（获取一点净现金流和利润）只能回收一个很小的比例，周期较长，通常需要10年左右。3. 固定资产投资会增加企业的产能，流动资金的增加一般不会增加产能，流动资金增加的数量还要受到现有产能的制约。 财政部《基本建设财务规则》第二条基本建设是指以新增工程效益或者扩大生产能力为主要目的的新建、续建、改扩建、迁建、大型维修改造工程及相关工作。4. 固定资产投资会增加产能，且有建设期，投资回收期需要10年左右（至少1年以上），所以，投资时应考虑行业总的供求情况（现状及未来）、行业与宏观经济的关联、企业和产品的竞争情况、固定资产投资项目预算的合理性、技术的先进性、财务的可行性等。5. 流动资金回收期短，可以在一个周期的循环中回笼，银行审批流动资金贷款关注的重点是：借款申请人（企业）原材料的采购是否有相应的销售保证，以及销售后现金收回的可靠性，回笼后的流动资金银行有无监控能力等。对其较有意义的财务指标是流动性指标（有无短贷长用）、经营周期是否与贷款期限匹配以及经营性现金流是否为正值、流动资金是否会沉淀。6. 流动资金是企业的短期资产，企业持有流动资产的目的是经营周转或售卖变现。固定资产是企业的长期资产，企业持有固定资产的目的是长期持续生产经营，固定资产是企业长期生产经营的基础。7. 流贷的还款能力主要看项目的经营现金流入，在一个周转期内的流入量能不能覆盖流动资金（含流贷）。8. 固贷要看多少个年份的累计经营净现金是否可以归还贷款。这个年份应该与产品的生命周期、行业周期、宏观周期相关。财政部《企业会计准则第30号--财务报表列报》第十七条： 资产满足下列条件之一的，应当归类为流动资产：（一）预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用。（二）主要为交易目的而持有。（三）预计在资产负债表日起一年内变现。（四）自资产负债表日起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。可见，企业持有流动资产的主要目的是交易，并将在一年内变现。《准则》第十八条：流动资产以外的资产应当归类为非流动资产，并应按其性质分类列示。被划分为持有待售的非流动资产应当归类为流动资产。以上说明，长期持有用于生产经营而不是准备用于出售，是区别固定资产和流动资金的重要特征。某些片区“投资人 EPC”项目，建筑企业作为“投资人”，其对于片区的固定资产并不长期持有并以此开展经营获利，这些资产的产权也不会归属于建筑企业，这就是假的”投资人“项目。这种假的“投资人”项目很难用固定资产贷款的逻辑去分析贷款的可行性。正是流动资金和固定资产有上述不同的作用和风险特征，所以，监管部门对于流贷和固贷有不同的管理办法。
下面我们就说说监管部门的《流动资金贷款管理暂行办法》和《固定资产贷款管理暂行办法》先看《流动资金贷款管理暂行办法》 第三条：本办法所称流动资金贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的用于借款人日常生产经营周转的本外币贷款。这里的贷款人指的是银行或其他有牌照可以发放贷款的机构。
本条清楚说明：流贷的用途是日常生产经营周转。银行向基建项目投资人（甲方）发放固定资产贷款，当然不是用于其日常经营周转的，对于施工单位（乙方）的贷款，倒是实质用于日常周转的（因施工单位并不拥有基建项目的固定资产的产权），但是，这样将坐实施工单位垫资、以及替甲方融资，并且证明了：施工企业并不真的投资于本项目。该办法第九条还规定：流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。我们再来看看《固定资产贷款管理暂行办法》 其第三条：本办法所称固定资产贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。本条明确说明：固定资产贷款是用于借款人固定资产投资的贷款。也就是用于形成借款人长期持有并持续以其开展生产经营活动的固定资产的贷款。第九条 贷款人受理的固定资产贷款申请应具备以下条件：（六）项目符合国家的产业、土地、环保等相关政策，并按规定履行了固定资产投资项目的合法管理程序；在这条规定之下，又根据《商业银行授信工作尽职指引》，银行必须审查借款项目的各项手续和批复文件，并保证手续和批复的主体与借款人一致。
由于假“投资人 EPC"项目所形成的资产，其产权并不归属于建筑企业，建筑企业拿不到项目资产的产权手续，这导致很多时候借款申请人与项目手续主体不一致；又由于项目本身没有收入，产生的土地出让金和税收收入由政府收取，导致借款主体与还款来源不一致；再考虑到隐性债务的问题，这些因素使得银行很难给予申请人固定资产贷款。加之，动辄几十平方公里、几十亿上百亿金额的片区项目，不可能是一个手续---最常见的，这几十平方公里的片区土地证不是一个吧？手续都是针对一个个具体的小项目的，往往一个片区项目下面有几十个、几百个小项目和对应的手续---这也使得银行很难把一个大片区当成一个项目去发放固定资产贷款并进行贷后管理。《固定资产贷款管理暂行办法》：第二十五条 单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式。第二十四条 贷款人受托支付是指贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。也就是说，500万以上的用款就要由银行直接支付给借款人的交易对手。片区开发“投资人”的交易对手是谁呢？我们以项目成立项目公司为例。这时候，"投资人"已经与政府方签订“投资合作 EPC”协议，由双方合资（或“投资人”独资）成立的项目公司负责项目建设，银行要发放的是用于项目建设的贷款，这个时候的借款人是项目公司，其项目建设的交易对手是建筑施工企业，其与建筑施工企业的交易合同就是工程施工合同。银行要审查工程施工合同，按照合同测算资金需求，审查发票、监理单、各种单据证明，按照工程进度，将贷款资金支付给施工企业乃至材料供应商等直接用款方。在贷后检查和监管部门的检查中，还要检查贷款是否专款专用，是否形成了对应的资产，资本金是否同步到位，贷款发放进度与工程进度是否匹配......根据监管部门的要求，银行必须设立专门的贷款发放审核部门，对贷款发放实行逐步审核发放。外人很难想象，一笔几百万几千万的贷款资金，需要多少资料证明钱是用在那个具体的工程、根据那个具体的合同支付出去、并与工程进度和资本金到位进度匹配的。
动辄几十平方公里、几十亿上百亿金额的片区开发项目，银行无法仅根据一个大的《投资合作协议》做到这样的贷款发放、受托支付和贷后管理。可能有人说，政府的基建项目与生产型企业的固定资产项目有所不同，更应该根据监管部门的《项目融资业务指引》执行。我们来看《项目融资业务指引》：第三条 本指引所称项目融资，是指符合以下特征的贷款：（一）贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资；（三）还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。注意，项目融资的还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入。第九条 贷款人应当根据项目预测现金流和投资回收期等因素，合理确定贷款期限和还款计划。同时，根据其第十四条和第十五条之规定，项目融资的贷款人（银行）应当按照《固定资产贷款管理暂行办法》的有关管理项目融资，根据项目的实际进度和资金需求发放贷款资金，对贷款资金的支付实施管理和控制。
这跟固定资产贷款的规定是一样的。根据上述规定和做法，银行在审查固定资产项目贷款的时候，至少要考虑下列因素：
1. 项目各种证照是否完备、手续是否齐全，是否与借款人名称一致、权属清晰；
2. 项目本身有没有收入，项目自身收入的还贷能力是否充足；3. 贷款资金的用途是否明确、是否能够形成具体、可核查的对应资产，贷款发放是否能够与工程进度匹配，资本金是否能够同步到位并投入项目建设。
当然，对于与政府相关的大型基建项目，银行还必须考虑是否会形成隐性债务的问题。市面上的以“投资人 EPC”模式实施的部分片区项目，项目自身并没有销售收入，可能有归属于政府的土地出让金收入和税收收入，那些动辄几十平方公里、乃至几百平方公里的片区项目，更难以按固定资产贷款和项目融资的管理要求去做。这些因素都使银行很难给这种假“投资人”项目发放项目贷款。必须指出，监管部门对于固定资产贷款、项目融资的管理要求是合理的，是符合业务本身的客观规律和风险特征的。
也有人认为，可以将建筑企业“假投资、真垫资”的工程项目视为“投资项目”，其“投资”于项目形成固定资产的目的是“销售”，”销售“于政府，从而形成项目的销售收入，从而可以发放项目贷款。这样理解下，这种项目虽不可以发放固定资产贷款，但可以发放项目贷款，似乎也一样可以解决项目的资金问题。只是，这样就坐实了建筑企业假“投资人”融资的目的是为政府融资，坐实了项目的本质是个“BT"这倒还原了事情的本来面目。
只是，这能贷款吗？你的项目从一开始可能就错了。没有按照固定资产项目的本质特征和管理要求去规划项目，可能是你贷款难的原因。审稿：薄著，编辑：乔乔
【博主讲堂】课程二片区开发投融资实务第97期 11月17-18日 重庆主讲人：薄著
【课程内容】 第1天 上午9:00—12:00一、地方政府基建投融资新逻辑（略讲，约15分钟）（一）“十四五”规划与政府投融资新理念（二）重磅政策重塑基建投融资新逻辑（七个逻辑）二、基建和土地片区开发实务问题（一）政府投资管理1.政府怎样安排资金用于项目？2.怎样定性政府投资项目？
3.政府以补助补贴支持的项目该怎样定性？4.政府把钱给到上级公司，上级公司再投到项目，算不算政府投资项目？
5.“投资人 EPC”算不算政府投资项目？6.怎样区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位，明确投融资角色？
7.委托代建与授权开发有什么不同？8.委托代建、政府购买服务、政府采购工程对城投的要求有什么不同？
9.怎样定义垫资？
10.建筑企业供应链融资可行吗？（二）政府预算和债务管理1.怎样判断项目资金已经或者可以列入政府预算？2.能否签订超过3年的政府支付合同？3.片区开发可发哪些专项债？4.什么是政府的隐性债务？5.怎样甄别片区项目是否构成隐性债务？6.有预算是否不构成隐债？7.政府补贴可否作为还款资金来源？8.怎样以来自政府的补贴收入增强还款能力？9.政府怎样合规把钱给到项目？10.财政怎样给城投合法注资？（三）土地一级开发1.土地开发的流程是怎么的？2.什么是土地储备业务？3.土地储备的资金是怎样管理的？4.土地出让金返还模式还可行吗？5.可否以预期土地出让金作为还款来源进行融资？6.土地出让金怎样合规用于项目？7.城投怎样合规介入土地一级开发？8.政府委托（授权）城投进行土地开发是否需要履行政府采购程序？9.委托代建、政府购买服务、政府采购工程能不能融资？10.政府购买服务、政府采购工程、委托代建怎样做少量融资？（四）片区开发1.什么是片区？什么是片区开发？2.片区开发有哪些类型？为什么要这样划分？ 3.政府授权（设立）片区开发主体，可以给哪些授权？4.投资商具备施工能力，则工程是否可以“两标并一标”？5.有的项目为什么政府可以同时授权一二级开发？6.获得片区土地的开发使用权有哪些途径？7.土地招拍挂有什么规定？8.哪些情况下可以不经过招拍挂而获得土地开发权？9.能否带条件出让土地？10.怎样才能勾到地？11.银行怎样分析片区项目融资的可行性？
12.什么样的片区项目便于获得银行融资？ 第1天 下午14:00—17:00 三、土地一级开发融资模式
1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式2.土地注入模式 案例3.一二级分段 联合模式 案例4.二级补偿一级模式 案例5.土地开发怎样实现一二级联动 案例四、城市更新实施模式及融资解决（一）城市更新定义与政策1.城市更新与棚改、旧改、房地产开发的关系2.国家新型城镇化背景下的城市更新3.住建部叫停大拆大建及其应对（二）广义城市更新融资模式1.棚改自求平衡模式 案例2.二级带一级模式 案例3.深圳融资地块模式4.广州“三旧”更新模式 案例5.上海保留历史风貌 开发权转移模式 案例6.成都“地随房走”模式7.南京“划拨 协议出让”模式8.福州“协议搬迁”模式（三）各地城市更新政策分析（四）城市更新难点问题解决1.城市更新项目开发权的取得2.土地二级开发权的获得3.当地没有打通一二级开发的政策怎么办？4.项目不能自平衡怎么办？5.城市更新基金怎么用？(五）征地拆迁资金怎样解决？ 第2天 上午9:00—12:00 五、片区综合开发自平衡模式1.未来社区模式 案例2.EOD之矿山生态修复自平衡模式 案例3.EOD模式 案例4.砂石资源自平衡模式 案例5.土地综合收益自平衡模式 案例6.TOD模式 案例7.产业转型M0模式 案例8.产城融合模式 案例六、片区开发结构化合作模式1.开发性PPP模式 案例2.片区特许开发模式 案例3.园区全流程PPP模式 案例4.专项债 土地模式 案例5.专项债 市场化融资模式 案例6.专项债 PPP模式 案例 第2天 下午14:00—17:00 七、片区“授权 投资 EPC”模式1.京投ABO模式简介 案例2.片区ABO 模式 案例3.F EPC模式 案例4.投资人 EPC模式 案例5.投资合作 EPC模式 案例6.参股 施工模式 案例7.认购基金 施工模式 案例
8.节点购买模式 案例八、片区综合开发案例1.“授权开发 做大做强城投” 案例2.园区“授权 封闭运行”模式 案例九、片区开发投融资总论1.片区项目开发条件分析2.片区项目资金平衡分析 案例3.片区开发投融资模式选择 案例4.片区公益性项目和土地整理资金的解决十、片区项目合规融资模式1.片区综合开发市场化融资 案例
2.合规优化模式
3.快进快出法
4.建企垫资型“投资 EPC”模式的整改5.片区”ABO 投资 EPC"项目的融资实现 案例
十一、近期中标片区项目可融资性点评 11月17日，重庆（本课程也可以远程在线参加）报名请联系以下助教老师：
曾老师：15010684104
刘老师：17710036186
/【博主讲堂】近期课程实况报道/：往期回顾
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