抵押权设立系阶段性担保的终止条件文/郝绍彬（二审承办人） 王亚兰商品房预售合同当事人已办理抵押预告登记，可否对抵押物优先受偿？民法典实施前对此尚无明文规定。商品房预告抵押登记符合最高人民法院《关于适用民法典有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度解释》）第52条规定的，应认定抵押权自预告抵押登记之日起设立。本案例涉及商品房预售抵押预告登记的空白追溯及阶段性保证人未上诉，对保证期间是否依职权审查的法律适用问题。一、预告抵押登记系空白追溯，认定预告抵押权设立符合当事人签订合同预期阶段性连带保证通常是指购房人办理购房贷款抵押过程中，房地产公司自愿为该笔贷款提供的阶段性连带保证责任，等正式抵押手续已办理完毕，应免除房地产公司对购房人债务的保证责任。（一）预告抵押登记的效力属于空白追溯范畴（二）认定抵押权设立必须符合法定条件抵押预告登记的目的在于保障当事人将来取得物权，从法解释学的角度看，承认抵押预告登记的顺位效力则是必须的选择。②具体地说，预告抵押登记权利人享有优先受偿权须满足三个条件1.已办理建筑物所有权首次登记。2.办理预告登记的房屋与办理建筑物所有权首次登记时的房屋一致3.不存在预告登记失效情形。二、案涉阶段性连带担保责任以抵押权设立为终止条件，系当事人的真实意思表示（一）担保人应否承担阶段性保证责任系法院依职权查明范围案涉按揭贷款由鑫隆达房地产公司承担阶段性连带保证责任，鑫隆达房地产公司对彭文强案涉债务承担连带保证责任。因认定抵押权从办理抵押预告登记之日已经设立，应当视为案涉房屋抵押登记手续已经完成，即鑫隆达房地产公司按照约定承担阶段性连带保证责任的终止条件成立，不再对彭文强案涉债务承担连带保证责任。（二）案涉认定抵押权设立系阶段性连带担保保证的终止条件本案关于阶段性连带保证责任使用的词句为：“至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续完成之日止”。尽管彭文强未取得房产证属实，但不宜仅仅以约定中使用的词句判断该约定的意思表示，还应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则确定其含义。该约定的目的并非是让案涉房屋抵押预告登记的权利人同时获得抵押权和鑫隆达房地产公司的阶段性连带保证责任，而是确保其在抵押权设立前，获得鑫隆达房地产公司的阶段性连带保证责任。故本案约定涉及阶段性连带保证责任终止的条件应当理解为：抵押权设立后，鑫隆达房地产公司的阶段性连带保证责任终止。案涉房屋抵押预告登记符合《担保制度解释》第52条规定，应当认定抵押权自预告登记之日起设立。在案涉房屋抵押权已经设立的基础上，足以认定阶段性连带保证责任所附终止条件成就，阶段性连带保证责任终止（三）案涉认定抵押权设立后免除担保人责任，可以实现纠纷实质化解案涉个人住房按揭合同、重庆市预购商品房抵押贷款合同等协议安排，阶段性连带保证责任与房屋抵押权系承接替代关系，在判决农行渝中支行取得房屋抵押权、享有优先受偿权之时，阶段性连带保证责任应当消灭。该情况为各方当事人签订协议时所明知，也达到各方当事人的利益平衡。《担保制度解释》第18条规定，承担了担保责任或者赔偿责任的担保人，在其承担责任的范围内向债务人追偿的，人民法院应予支持。为维护当事人合法利益，减少当事人讼累，二审法院确认农行渝中支行对涉案房屋享有抵押优先受偿权，并基于案涉房屋抵押权设立、农行渝中支行对案涉房屋享有优先受偿权的实际，认定案涉阶段性担保系约定附以抵押权设立为终止合同权利义务的条件，故抵押权设立后，银行主张担保人继续承担连带保证责任的，人民法院不予支持。就程序而言，二审法院在鑫隆达房地产公司未对阶段性连带保证责任提起上诉的情况下，经庭审辩论后依职权撤销原判认定鑫隆达房地产公司承担阶段性连带保证责任的判项，并未超出农行渝中支行提起上诉的实质目的，也未对农行渝中支行造成诉讼突袭。就实体而言，既然二审法院已经查明案涉房屋抵押权设立、农行渝中支行对案涉房屋享有优先受让权，如果对案涉鑫隆达房地产公司承担连带责任的判项不予撤销，必然损害鑫隆达房地产公司合法权益，且极易造成当事人后续又要通过再审申诉解决阶段性连带保证责任的诉累，不利于实质性化解纠纷。
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