我发现最近一段时间国际评级机构出现的频次特别多。
这次是什么原因出现呢？
国际三大评级机构的穆迪，把中国主权信用评级由展望调整到了负面。
针对这个消息财政部接受了采访。
明确：中国经济将保持回升向好的态势，中国仍是世界经济稳定增长的重要引擎。
文章看到这里，很多伙伴会秉持阴谋论的想法：穆迪在搞事。
怎么说呢~
不排除篱笆不牢靠的时候有狐狸和野狼环伺，但更重要的还是自己要把篱笆扎稳。
借着这个事情，我想告诉大家两点：（1）穆迪不仅调低了万科信用评级，也调低了美国的信用评级，调低美国信用评级的理由是“赤字扩大，国会两极分化”。
（2）穆迪调低中国信用评级的理由就是“房地产行业的调整对地方财政产生了影响”。
现在房地产行业的情况大家都清楚，这轮债务出清本质上是一种“休克”疗法，对地方财政的影响仅仅是房地产行业调整的一部分。
今天的文章就说说其他影响。
01如果你是购房者，你留意地方自媒体的文章，这几天感受到的情况一定是“楼市筑底蓄势”趋势了。
地方城市的自媒体为什么敢说“市场筑底蓄势”呢？
因为二手房成交数据确实升高了。
来，看数据。
——北京。
11月二手房住宅网签12545套，环比2023年10月份上涨17.76%。
——广州
11月全市二手住宅网签10182套，经历6个月再次突破1万套；
——南京
11月二手房住宅网签8194套，同比2023年10月份涨了15.46%；
——苏州
11月二手房住宅网签5510套，同比2023年10月上涨22%；
——杭州
11月二手房网签套数突破8000套，同比2023年10月份上涨40%，成为2023年3月份小阳春后“最辉煌的战绩”。
——成都
11月份二手房住宅网签19303套，且连续两个月维持在1.8万套以上。
——天津
11月二手房住宅成交13413套，环比增长14%，成交量创下了下半年新高。
——东莞
11月二手房住宅网签2187套，环比增加17%除了上述城市，连“腿瘸”的深圳楼市，在11月份二手房网签住宅成交套数都超过4300套，环比上涨16%。
因为楼市一直就有二手房成交量连续三个月持续攀升，就意味着市场存在筑底蓄势的共性认知。
所以，各地方城市自媒体，一边拿着二手房成交数据，一边结合救市政策告诉大家：市场开始筑底蓄势了！
那么，这种观点对吗？
我并不认同。
为什么持反对意见呢？
来，大家看看新房成交数据就明白我说的意思了。
——北京
11月新房住宅网签4409套，环比2023年10月份下降14.8%；
——广州
11月新房成交4817套新房，环比下跌26%，网签面积为53.66万㎡，环比下跌27%。
不知道什么原因，阳光家园网缺少3天的数据，所以真实网签套数在5300套上下。
按5300套数据计算，环比下跌在20%左右。——东莞
11月新房住宅共成交1425套，环比2023年下跌47%。
更惨的是：东莞2023年新房成交量创了年内第三低。
——苏州
11月新房3245套，环比微跌0.34%；
——天津
11月天津新房住宅共成交6732套，成交面积74万平米，套数环比下降8%，面积环比下降6%，价格环比下降1%。
上述城市的新房成交量都处于环比下跌的状态。
南京、杭州、成都、深圳的新房的成交量都呈现了微涨的状态，但涨幅相比二手房相差甚远。
我告诉大家，这轮二手房成交量上涨不是真正的市场筑底蓄势。
而是购房者基于“新房烂尾”的恐怖预期，不敢购买新房，不敢对赌“期房3年、4年后的交付状态，所以转而购买二手房的结果。
换句话说，各城市的成交总量并没有增加，只不过二手房成交量“吃掉”了新房成交量而已。
同时，在认房不认贷政策落地之下，一些挤压的购买需求在第四季度得到释放。
02如果说一手房、二手房成交数据属于左手摸右手，没有幸福感但也还凑合。
可保交付的资金缺口却是实实实存在的大问题。
因为：保交楼的资金缺口不是恒定不变的数据，而是随着爆雷房企数量的增加，资金缺口不断扩大的。
根据一些机构的推算，目前保交楼的资金缺口是4万亿。
对，你没看错，是四万亿！
稍稍对房地产企业了解的伙伴都知道，房企的生存发展模式是“高债务、高周转的”的模式。
也就是说，高负债扩展拿地，并用现金流覆盖到期的债务本息，让企业维持庞大的债务规模。
可大家从前文的数据也都看到了，现在的情况不是没有购买力，不是大家不买房，而是大家不敢购买新房。
这带来的直接后果就是房企的现金流越发的吃紧，不敢再拿地。
截至目前，2023年卖地收入创下了近7年新低。从数据维度看，在之前卖地收入大概在9万亿的量级，现在卖地收入大幅下跌，下降到4万亿左右。
——时间维度看
2023年前三季度土地出让金2.5万亿，比楼市巅峰时期的2021年下降了50%。
——城市维度看
目前楼市行情下跌的重灾区武汉、郑州、济南、福州前三季度的土地出让下滑幅度超过了70%。
如果将时间线拉长对比，差距则更明显。预判2023年全年的土地出让金在4万亿左右，比2020年的8万亿、2021年的8.7万亿、2022年的6.7万亿，简直就是”暴跌“。
文章看到这里，明白逻辑了吗？
烂尾导致烂尾预期——烂尾预期导致新房销售下滑——新房销售下滑导致房企现金流减少和爆雷——房企现金流减少和爆雷导致土拍减少——减少土拍导致地方财政紧张——地方财政紧张导致信用评级下调........
对所有购房者而言，从来没有想过自己买不买房影响会这么大吧~
可我告诉大家，你买不买房就是租不租房、负不负债的区别，可从更宏大的叙事角度看：
你买不买房，关系着经济的内生动力。所以，什么城镇化、什么少子化、什么不婚不育都不如“确保经济的内生动力持续强劲“重要。
03接着说穆迪评级。
这不是海外评级机构第一次下调中国主权信用评级，此前也有四次下调评级情况，总体看对于国内股、债、汇影响都不大。
毕竟这个消息一出来，商业银行就开始抛绿票，以维持红票子了。
1999年7月20日，标准普尔下调中国主权评级由BBB至BBB，展望由负面调整为稳定；
2013年4月9日，惠誉下调过中国主权评级由AA-至A，展望维持稳定；
2017年5月24日，穆迪发布评级报告，将中国的评级从Aa3下调至A1，展望由负面调整为稳定。穆迪方面下调中国主权评级的原因主要在于认为中国的财政状况会有所恶化，整体债务规模将随着经济增长的放缓而继续上升；
2017年9月21日，标普将中国的评级由AA-下调至A，展望由负面调整为稳定。标普认为政府近期加大控制企业杠杆水平的力度，有望稳定中期金融风险趋势，但预计未来两到三年的信贷增长速度仍不低，会继续推动金融风险逐步上升
不过呢，调低信用评级的原因是因为“房地产这个夜壶”，显然还是第一次。
那么，你猜接下来会怎么样？
房地产行业再也回不到从前，可政策对楼市态度再也不似从前。
这话是什么意思呢？
房企再也回不到高周期，高负债爽歪歪的时代了。
可对房地产这个夜壶的态度也不像“三道红线”时期那么决绝了，毕竟房地产行业对经济的拖累已经产生了。
最后，说说购房建议吧
（1）结合现在土拍的地块位置和价格趋势，未来商品房的就是：
现在你对我爱答不理，未来让你高攀不起；总之，如果新房的开发企业是靠谱的国央企，还是购买现在的新房，尤其是改善客户。
毕竟改善客户的需求要么是购买更大面积，要么购买更好户型，无论哪一种，新房的适配度都更高；
（2）要是刚需首套，手里资金刚刚好的状态，还是购买二手房，这段时间二手房放盘量大，供选择的户型、小区都很多。
同时，大刀砍价还有成交的概率，对刚需首套更实在。
毕竟现在买入的二手房，只要不选错区域，过5年、8年再出售一定是赚钱。
而终于一天，刚需首套也会变成置换客户，早晚是要购买更大、更好的房子的。
现在二手房的行情，比较适合刚需首套。（3）创新救市政策一定会落地。
我之前也说过，2015年的棚改货币化、2023年的收老旧房屋做保障房都是楼市的创新救市政策。
从当前的救市政策看，边际效益在递减，这种情况下一定会有”创新的救市举措“出台的。
就像棚改货币化、老旧房屋做保障房的道理一样，都是减少库存增加交易。
至于具体是什么我不知道，不过呢，一定围绕库存和供应端展开的。
这不是12月份了么，马上要开政治局会议了，这个会议开完，很多调子定了，该落地的政策就落地了。
咱们再等等~
毕竟4万亿的保交楼资金缺口，靠输血是无法解决问题的！
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