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最近很多粉丝表示非常不理解：我明明是购买老破小，五六十平，为什么我要为“豪宅税”（非普通住宅税）承担责任呢？最近，深圳对普通住宅的认定标准进行了调整，简而言之，就是取消了原先总价750万以上即被认定为豪宅的标准。此政策一经公布，我们许多的读者朋友们纷纷提出疑问：上海什么时候会调整普通住宅的认定标准？这种调整对市场又有怎么的影响？今天，我将与大家共同探讨这个问题。标准不合理
上海的普通住宅的标准确实不合理
上海的房屋可根据其楼层、面积和成交价格等三个因素被区分为普通住宅和非普通住宅。
普通住宅是指满足以下三个条件的房屋：1. 楼层：五层以上（含五层）的多层住宅，不足五层的老师，新式里弄，旧式里弄等2. 面积：房屋的建筑面积不得超过144平方米。3. 核税价格：内环内：≤450万以内，内外环之间：≤310万，外环外：≤230万普通住宅需要同时满足3个条件：
再次强调，只有同时满足以下三个条件，才能被定义为：普通住宅。不过，现在大家的记忆都不太好，所以在实际操作中，只要牢牢记住一点就可以了，那就是价格。
毕竟，有什么房子面积超过140平，或是三到四层的洋房在内环内的价格是低于450万的。所以，上海普宅几乎唯一的标准就是：外环外230万内，内外环之间310万内，内环内450万内。
然而，这个标准是9年前（2014年）制定的，已经明显不符合市场情况。从2014年到现在，上海很多房子价格翻了三倍都不止。
今天的上海对于购房者来说，他们不仅要面对高昂的房价，还要面对一个残酷的现实：在如今的上海，想要找到一套符合普宅标准的房子，简直如同寻找宝藏一般困难。
以内环内的房价为例，450万只能购买一套八九十年代的老公房，而且面积不超过70平方米。这些老公房虽然历史悠久，但它们的价值依然不容小觑。然而，对于那些希望拥有更大空间的购房者来说，内外环间的房价也让他们失望。310万在这里也只能购买到老破小的房子，让人不禁感叹：在这个城市，想要找到一套适中又价格合理的房子，怎么就这么难呢？
再看外环外的房价，230万或许能购买一套小点的动迁电梯房。但是，这些房子往往不符合普宅的标准。事实上，根据数据显示，上海1-7月成交的新房中，符合普宅标准的只有2.6%。这个数字不仅让人感到惊讶，也让人感到无奈。2.6%，这已经不是普通的数字了，而是代表着稀少。
现行的普宅标准究竟是怎么样的呢？按照这个标准，普宅已经不再是普宅，而是变成了鸽子笼。为什么会有很多人在意普通住宅的标准，因为普通住宅和非普通住宅，对买房人来讲，又很大的差异首付差异
普通住宅和非普通住宅最主要的差异两点对于购房者来说，普通住宅与非普通住宅之间的最大区别在于两点：首付比例和税费。普通住宅与非普通住宅的首付比例差异较大，二套房首付要求是50%，而对于非普通住宅，二套房的首付则高达70%。
这意味着，如果购房者购买了一套450万内环内的非普通住宅，且成交价格为460万，那么他们的首付至少需要322万
而如果购买的是普通住宅，成交价格为440万，那么首付只需220万。因此，仅仅因为总价相差20万，普通住宅与非普通住宅的首付款就相差了近100万。
当今上海购房的主力军，正是这些新上海人：他们通常具备不俗的学历和稳定的工作，不少人就职于知名的互联网和金融公司，这也意味着他们的月收入相当可观。他们的特点鲜明：要么在老家已经贷款购买过一套房产，要么在上海名下已有一套房产。因此，他们的手头预算并不宽裕，大约只有150万-250万左右的现金。他们希望购买第二套房产，然而首付的负担已经相当重，但每月的按揭还款能力却相对较强。
在选择房源时，他们一定会优先考虑普宅的总价位，因为首付相对较低。然而，自上海实行认房不认贷的政策以来，那些曾在老家购买过房产的人的首付问题实际上已经得到了解决。至于在上海购买第二套房产的首付要求，估计需要像深圳那样进行统一调整。税费差异
如果两套房子，每套价格都在300万左右，但其中一套位于内环与外环之间（低于310万为普通住宅），另一套则位于外环之外（高于230万为非普通住宅））（两套房子的产证均为5年，满五唯一，原价都是150万）。
买家承担的税费差异大约为7万。
你看，同样的城市，同样的价格，只是因为一个是普通住宅，一个是非普通住宅，整体的税费竟然相差7万多。而这，对于买家来说，是实实在在的成本，需要计算到总预算中。因此，调整普通住宅标准：可以降低部分人群购买第二套房产的首付比例，从七成变为五成；减少买家的税费负担，节省十几万、二十万；确实有利于上海的二手房市场 怎么调整
然而，让我在此分享一下我的见解：上海调整普宅标准大概率不会单独出台，它仅仅是政策工具箱中的一个小工具。这一观点的最直接证明就是深圳最近的政策调整，其中调整普宅认定是与调整二套首付等重要政策同时推出的。为何它不会单独出现呢？原因在于，在决策层看来，这个政策工具并不特别重要。
有人可能会说，“调整普宅认定”是一种税收优惠政策；主要是增值税和个人所得税，这两块是进入地方财政的，所以上海的财政不愿意失去这块肥肉。然而，这种说法是不准确的。看一看2022年上海的税收统计，个人所得税和增值税虽然占比不小，但与房产相关的部分其实并不多。
作为中国四大一线城市之一，上海经常被提及与北京、广州、深圳并列，而在许多排名中，上海通常位列第二。然而，上海真正的优势在于其强大的制造业、金融业和庞大的第三产业保有量。这些产业随便哪一个都是金光闪闪的税基，因此，上海根本不缺乏税收来源。我们不能仅用三四线城市的思维来看待上海。总结分析
上海的“普宅认定”至今未作调整，主要涉及两个关键因素：政策成本以及税收优惠的方向性。
首先，政策成本是一个非常实际的考虑因素。调整普宅认定，意味着购房者可以省下十几万甚至几十万的税费。然而，这样的金额对于市场上的购房者来说，并不具有决定性的吸引力。实际上，有能力购买房产的人，并不会因为能够省下十几万就决定购买；而无法购买的人，也不会因为这十几万的优惠就突然能够承担得起。因此，这样的政策就像是一种“润滑油”，虽然不能对市场产生决定性的作用，但如果强行推出，可能会持续消耗市场预期。
其次，税收优惠的方向性也是一个重要的考虑因素。调整普宅认定，本质上是为了让更多的人享受到税收优惠。然而，这个优惠应该给予谁是一个关键问题。政府可以选择补贴义务教育，因为孩子是未来的希望；也可以选择补贴新能源汽车，因为这对于推动清洁能源的发展至关重要。所以，你觉得甲方有什么理由，要补贴上海的有产者呢？
在国际视野下，上海的财富水平已经不低。回过头来，政策层面的思考是跨纬度的。深圳的普宅调整是一套顺水推舟的“组合拳”。
那么，当前的核心问题便是：上海的普宅认定标准会与什么样的重磅政策一同出现？现在来做个结论吧：
上海的普宅标准确实存在不合理之处，早就应该进行调整。然而，从管理层的决策角度看，这次调整并不会单独出现，其对市场的影响也只可能是一小道调味菜和润滑剂。如果真的要进行调整，那么它应该会和其他重磅政策一同出台。真正重大的政策，可能需要调整二套首付（例如深圳已经统一调整为四成），限制购买“五年社保改三年”（比如广州的五年变为两年）等。对于上海的普宅标准，大家有什么看法？欢迎在评论区留言讨论。阿平服务
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