香港有一种说法是：投资民宅、别墅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。
相比住宅，办公楼和写字楼以及商铺的增值空间更大！
并且今年推出的“新资本投资者入境计划”中，3000万就能投资移民来港，其中1000万可以投入香港的非住宅类物业。
有投资移民计划的，可以将商铺、车位、工厦等考虑在内。
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那香港非住宅类的物业要怎么选？
首先当然要寻找心仪对象。
跟买房一样，准买家可以透过地产代理，搜寻合适非住宅物业。
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不论写字楼、工厦还是商铺，地点都至关重要。
选择住宅当然可以凭借自己喜好，选一个安静少人的地方也无妨。
但是选商铺当然是交通方便、人流畅旺或邻近大型住宅群的，叫租及升值潜力比较高。
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（关于香港商铺、工厦等非住宅类的物业选择、价格预算，会另起一篇推文做推荐。）
还要关注物业质素，包括楼底高度、出入口及上落货的方便程度、管理费、车场配套、车场收费、周围躁音及楼上楼下有否大型机械在运作时产生震动等等。
考虑的因素会更加多一些。
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虽然准买家可以委托多个地产代理推介“笋盘”，但跟买房一样，非住宅物业每次看楼也要签署“地产代理协议”（俗称：看楼纸）。
在“看楼纸”列明的有效期内，准买家无论是否经有关代理行购买该物业，都会被追讨佣金。
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觅得心水靓盘，跟业主讨价还价最终落实成交价后，随即进入买卖程序 ：
1. 买卖双方签订临时买卖合约，买方交付俗称“细订”的临时订金（一般为物业价格 2-5%）
2. 业主律师起草正式买卖合约，并向业主按揭银行借回契约3. 买方律师查册，并批核正式买卖合约4. 签订临约起计14日内，买卖双方签署正式买卖合约，买方交付大订（一般为物业价格10%，视乎双方协议及成交期长短，并须减去细订已付金额）5. 买方律师往税务局打厘印，缴付印花税，并往土地注册处登记6. 买卖双方协议正式完成交易日期，一般为签署正式买卖合约后一个月内，好让买家有时间准备银行按揭贷款7. 买方律师审核业权，草拟楼契并交卖方律师审8. 于完成交易当日（交楼日），卖方交付物业予买方，而买方须缴付楼价馀款，买方律师把买卖双方已签署的楼契打釐印并往土地注册处登记
仔细看了买卖流程就会知道和买楼流程都大差不差，最大不同之处在哪？
按揭！
非住宅物业的按揭最多只能借估值一半。买卖程序中，只有一个月时间安排银行按揭贷款，有意购入非住宅物业的准买家，应先行评估自己的财政状况，了解自己的负担能力。
跟一般住宅按揭不同，非住宅物业按揭年期上限为20年，一旦楼龄较大或会更短；
一般来说，银行会以“75减楼龄”计算按揭还款年期。
以楼龄计算的年期，同业主的年龄比较，取其低者。
比如你购入的楼龄53年，准买家50岁，两者都用75减计算的话，最终的按揭年期就会是22年，而不是25年。
因为香港楼龄较高的工厦，如果有重建价值，重建后自然跟着升值。
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但购入非住宅类物业的按揭成数上限是物业估值的50％ ，若准买家本身已有按揭贷款，不论是住宅或非住宅物业，按揭成数要减一成至40％。
如果买家的主要收入来源并非香港，按揭成数上限更要再扣减一成，即最低可以降至30％ 。
物业投资银行按揭批核谨慎
作为投资物业，银行压力测试的要求是 ：A. 每月供款占入息比率不可超过40％B. 加息3厘后，每月供款占入息比率不可超过50％
由于工商铺一般属投资性物业，连租约购买，可以把相关租金收入视作入息计算。
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即使并未出租，部分银行也容许计算“拟租金收入” ，以预估将来放租后收入的60％计算入息，这样也有助准买家较容易通过压力测试。
由于工商铺这类非住宅物业质素参差，银行对相关按揭可能会较为保守，估值可能会偏低。
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准买家跟业主讨价还价时，应该及早了解银行估值，货比三家。
银行批核按揭时相当谨慎，尤其是旧式工厦、消防设备欠完善或分拆出售的物业等等，银行或会要求买家提供物业照片及图则，甚至要求进行实地视察 。
购买物业杂项开支不少，例如税项、律师费、楼价1％的经纪佣金，差饷地租及大厦管理费等等。
大家应该最担心最大一笔开销：稅项。递进式印花税制最高4.25%
但有好消息！
购买工商铺非住宅物业，无须缴付额外印花税（SSD）及买家印花税（BSD） ，至于双倍印花税（DSD）已于2020年11月底撤销。
非住宅物业印花税目前沿用“首置印花税”的税率 ，所有个人或公司购买非住宅物业，按物业价值征收递进式税率。
共分11层税阶，低于200万元交易仅定额征税100元，最高的是楼价2173.9万元以上物业，印花税率为4.25%。
但由于香港永久居民以及非永久居民，首置或非首置印花税标准不一样，具体可以参考下表。
减辣后置业印花税表
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