点击蓝字关注我们（图片引自网络）
本期嘉宾
孙庆文 建信信托总裁张立栋 资深财经评论员张大伟 中原地产首席分析师邓郁松 国务院发展研究中心专家
近日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。
这究竟是一种怎么的模式？对房地产市场意味着什么？
我国首个住房租赁基金在北京正式设立据了解，住房租赁基金由建设银行负责运作，募集资金规模为人民币300亿元。将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。
主要面向新市民群体，尤其是大学毕业生，房租价格将低于周边平均租价10%左右。
（图片引自网络）
新市民是原籍不在当地，因工作或上学等各种原因来到一个城市的各种群体的集合统称。
我国现有近3亿新市民，随着城市化进程的加速，在“十四五”时期预计还将有1亿的新市民进城。
为什么住房租赁基金主要面向新市民群体，尤其是大学毕业生？先来听建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁孙庆文的介绍：孙庆文：我国住房的消费群体分为三类：
一类是有能力消费，购买住房的；
一类是收入相对较低，通过政策性住房，例如公租房、廉租房来解决住房问题的；
剩下这部分有一定收入但是还没有能力买房的，比如刚毕业的大学生，5年之内也没有购房资格。但是这些人是新市民，他们对住房的品质又有新的要求，比如强调社交、便捷。
像大兴生物医药基地我们收购的项目，每户都有独立的卫生间，包括干湿分离。同时还有一个公共的区域，满足年轻人关于社交、便捷的要求，比如有公共的厨房、咖啡厅、阅读区、健身房等等。品质还是非常高的。
模式具有可行性在孙庆文看来，作为运营方，想要既保证房租价格低于周边平均租价10%左右，又要保证不赔本，目前设想的运营模式还是可以做到的：孙庆文：我们是一支市场化、专业化、可持续运作的基金，最终的目标是保本、微利。
关于定价我们做了大量的市场调研，我们的逻辑是以租赁价格确定收购价格，确保实现项目实现盈利，进而实现基金盈利，最终商业可持续。
虽然大部分是些“商改租”，后续还有一些“公改租”，集体建设用地改成租赁住房，但品质不会降低。
我们之所以选择这些土地性质的项目进行首批改造，也是因为大城市特别是核心城市，最大的一个问题就是土地成本也比较高，租售比比较低。
刚才说的这些土地都是成本相对比较低的，就能在相对比较低廉的土地和项目上，改造成租赁用地提供租赁用房。一方面满足品质，一方面实现基金的可持续商业化运作。资深财经评论员张立栋也认为，这一模式具有可行性：张立栋：现在各地都在做一些尝试，让一些国资收购一些房地产再分租出去。这次由建行发起，它是最熟悉房地产市场的一个金融机构。通过基金的方式能够确立市场原则。
如果想让基金可持续，必须是要一定的收益率，要能够保持基本的利润才能吸引长期资金，通过集中收购一些性价比比较高的房屋，比如公建房、集体产权房等，重新装修、分批出租，通过这种方式能够租下来比较低成本的房屋。
第一是具有规模优势，同时把房子租下来再分租出去，比市场租赁价格要低，如果运作好的话是能做到的。这样客户就会越来越多。
只有通过市场化的运作，再通过规模优势压低成本。住房租赁基金是一次有益尝试目前，住房租赁基金还分别与北京市、重庆市、湖北省、成都市、南京市、广州市、佛山市等地市场主体签署合作备忘录，约定合作设立地方子基金，引导更多资金投入住房租赁市场。
在中原地产首席分析师张大伟看来，基金的设立在增加城市租赁住房供给，缓解新市民、青年人等群体的住房困难问题，助力我国加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度方面具有重要意义：张大伟：这个基金只是一个原则上的资金池，针对租赁方面的一些市场主体提供信贷支持、运营管理等服务。另外也有可能跟政府会合作，包括租赁需求整合以及集体土地租赁房源供给等方面，资金也有可能给一些支持。
它是全国性的300亿的规模，对于房地产市场特别是对租赁市场，300亿还是第一次尝试这么大规模的资金投入。当然基金还需要对应的项目支持注入，才能看到实际中对市场的影响。
建行应该说是租赁金融做的比较超前的银行，后续也不排除有更多银行发起跟进。
租赁市场现在已经成为政策的重点方向。包括北京、上海等已经出台了一些针对租赁的地方性管理办法，再加上社会资金，包括银行资金介入的话，对于租赁来说切合了“房住不炒”、“租售同权”、“租购并举”等一系列中长期政策内容。
未来，租赁市场将更加规范，也会更多的受到资金青睐。在我国首个住房租赁基金宣布成立后，首批签署了十多个项目的收购协议。这些被收购的部分存量办公和商业房产将被改造成出租住房，投入长租房市场。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，住房租赁基金是探索形成新的可持续发展模式的一次有益尝试：邓郁松：第一，大城市房价很高的情况下通过租金获得回报的收益率很低，租售比并不合理，很难实现市场化运作。基金这种方式通过在市场调整的时候收购一些存量商业办公资产，可以拿到相对合理的价格，合有助于提升后续的资产回报率。
第二，由于盘活存量，通过改建的方式有利于优化租赁住房的供给结构。不仅会提升租赁住房的品质，更重要的是降低了租赁住房的租金。
第三，因为它会引进专业化的运营机构，有助于提升租赁住房服务的品质。这会更加适应年轻人，特别像一些新就业大学生的需求。
第四，在很多城市，商业办公市场存在很明显的供过于求。盘活存量资源不仅增加了租赁住房的供应，也改善了存量商业办公市场的供求关系，这一点也是非常非常重要的。在资深财经评论员张立栋看来，基金的设立对于房地产市场新格局的塑造起到了促进作用：张立栋：所谓的新格局未来就是三大块：
第一，就是以前讲的房地产改善性需求市场。新房品质比较高的，满足改善性和升级性需求；
第二，就是所谓的平价市场。通过政府的力量和国有资本的介入，拿到一些比较低的价格的地，满足基本需求，也是商品房，但是是平价市场；
第三，就是所谓租赁市场。让居者有其屋，主要满足的就是新市民还有一些没有能力买房的这批人。
租赁市场未来是一个重点，能够更好的把现有的闲置房屋资源盘活，对于房地产市场风向标的意义还是挺明显的。未来不那么专业的房地产公司可能就陆续的要被淘汰出局了。中原地产首席分析师张大伟也对住房租赁基金模式的未来有更多期待：张大伟：目前看只是探索，才刚刚走出第一步。
因为这个资金只是说设立的资金池300亿，不是说已经注入到了行业中。具体怎样使用等等都还不明确，都在摸索的过程中。
所以对市场的影响到底怎样，包括后续给其他银行、金融机构的影响到底怎样？我们要看第一笔资金注入之后，一方面实际中在财富方面的回报，另外也包括它的社会影响等等。但是，这肯定是一个积极的探索。
本期编辑：刘甜甜配图选自相关新闻和媒体报道
微信公众号 | xinwenzaobao1039
文章来源：1039新闻早班车，若有侵权，请联系本站删除！
