经营贷，雷声滚滚

近期，某国有银行天津分行行长一跃而下，坠楼身亡。

天津分行作为一家拥有700亿资产的巨无霸，行长职位那是炙手可热、前途无量，令人惋惜的背后却被疑指违规发放贷款及票据、伪造审批程序、放松背景审查等问题。

这家银行最新公布的不良贷款率1.72%，在20家系统重要性银行中排名第一，其中天津分行所属的京津冀地区不良余额占到全行的36%，不良率更是高达2.64%，更是第一中的第一。

无独有偶，最近两年，银行人员出事的新闻屡见报端，曾经风光无两的银行业如今似乎面临着前所未有的压力，疫情时代为了缓解市场融资和流动性问题，央行指导商业银行进行经营贷和消费贷的发放，放出了天量大水，如今债务期限将近，背后隐藏的风险也因此暴露了出来。

谈论逝者已然没有实质的意义，真正值得我们去关注的，是商业银行背后经营贷等违规放水的积弊隐患。

2020年初疫情爆发，极大地干扰了正常的商业活动，企业面临停工停产、成本刚性和资金链断裂的风险，而消费者收入锐减、预期悲观、资金周转困难，为了缓解疫情对经济体系的冲击和资金流动性问题，央行采取了包括降息降准、专项贷款和承接抗疫特别国债等一系列举措。

商业银行一方面要完成企业“保生产”和央行的任务目标，一方面也发愁怎么把从央行融来的天量资金给放出去，于是就将目光瞄向了还正在起步的经营贷上。经营贷又称经营性贷款，是指银行根据借款人的生产经营需要，提供的用于企业日常经营、生产、流动资金周转等方面的贷款。这类贷款的本来目的是支持中小微企业的正常运营。

2020年初我国金融机构经营贷余额总计11.54万亿，而截止2023年11月我国金融机构经营贷余额21.94万亿。三四年的时间使得经营贷规模足足翻了一倍，要知道，大家熟知的全国房贷和全国地方政府的显性债务余额也分别才40万亿左右。

疫情之初，经营贷背负着“赈灾”的政治使命，银行等金融机构大大降低小微企业的贷款利率，加上央行的贴息政策的加持，使得经营贷的利率显著低于其他贷款利率，普遍在3%-3.7%，资质优良或抵押物充足者还可以额外进行利率优惠，而同期的房贷利率普遍在5%-6%左右，相比之下的房贷利率要贵得多。

经营贷一般为先息后本，授信额度高，且担保灵活，正是因为这种种优势，其深受市场欢迎，也就成为了银行放水的主要方式之一，可以说这是商业银行为响应号召对于疫情之下低迷市场环境发放的变相“赈灾款”。

福兮祸所伏，事物都是具有两面性的，正是由于经营贷的低利率低门槛，有的人确实因此挽回了企业经营，但是同时也大大引发了投机主义的滋生。

经营贷可以分为两类，一类是信用贷款，主要以企业和资质、流水或者担保为主要判断标准；另一类是抵押贷款，如果抵押物为商品房的，按照当时的政策，可以按照市场评估价的7折或甚至9折进行放款，实际操作中银行相关人员为了完成放款指标，也往往会放松标准提高额度。

以一套500万的深圳商品房为例，按照当时的政策可以将这500万的房产做抵押，获取350-450万的贷款额，年利率3-3.7%，而且可以先息后本。甚至一套500万元的房产，可以“做高”评估价至600万元以上。

低门槛高额度低利率，种种优势让大量的资金从银行被贷出，催生了大量的房产投机客的炒房需求。

具体有多少经营贷违规流入楼市，因为这种操作隐秘性极高，我们或许永远不得而知，但巧合的是，2020年各地房价开始了最后的冲刺模式，短短四个月内深圳的二手房成交均价超过7.3万元/m2, 涨幅超22%，成交量创下历史新高，15个片区涨幅超过30%，福田、宝安的一些片区涨幅甚至超过80%，其他核心城市房价也开始快速跟进，短期的暴涨背后是流动性泛滥带来的投机主义的狂欢，投机客通过低成本高杠杆加入炒房队伍，以自身房产一抵二抵撬动十倍二十倍的银行资金进行买房，然后将购买的房产进行再次抵押，从银行套取廉价的资金，然后转手将资金再次投入楼市，循环操作。

所以要我说，杨国强许家印等人只是时代的产物，只要有足够大的平台，人人都是许家印。

从疫情之下楼市的表现来看，几个一线城市银行“经过层层排查”，声称只有几亿到十几亿经营贷流向了楼市，我是不信的。更何况当时就开始有很多业主通过办理低利率的经营贷来置换高利率的长期房贷，从中减轻还款压力，甚至专门出现协办经营贷的助贷中介、助贷公司，在他们的怂恿下，一些本不想置换房贷的业主也开始踏上了经营贷置换的歪路。

楼市的投机让市场乱象层出，“深房理“便是其中最为典型的代表，将炒房”股份化、规模化、资本化、公司化“，教人炒房。

比如教唆会员以“假结婚”的方式规避购房政策；以资金互助的名义，向不特定对象募集资金，并承诺保底；

帮人落户、倒卖购房资格；

吸收公众存款超10亿、进行高息放贷；

垄断楼盘价格使他人高位接盘；

伪造贷款资料骗取银行贷款等等一系列手段层出不穷。

特别是其开创性的“股份炒房”模式，将一套房产的总价切割成为若干股份，多人集资按照金额占有一定的股份，然后再通过有购房资格的人进行购买，当“股东”们想退出时，可以将股份转让给其他人以实现小资金炒房的全套流程，深房理不但创建了一个“房地产交易所”，为中小资金投资者炒房创造条件，更是解决了中国几十年来都未解决的房地产信托基金REITs的实践问题，这“功绩”足以记入史册，完全与中央所定调的“房住不炒”政策背道而驰。

这些乱象的背后也侧面反应了大宽松高杠杆带来的后果，自2018年资管新规以来，监管一直奉行金融去杠杆的主基调，而疫情时代下的大宽松模式却在相当程度上打乱了去杠杆的进程。

乱象层出的背后，经营贷也终于迎来了监管升级，2021年4月，七部门联合进驻调查，深圳警方以“非法代持、非法集资和非法骗取银行贷款”火速逮捕深房理5名主要负责人，超百人被重点监管，非法场所及非法软件全部取缔。同年6月，央行、银保监会等四部门联合发文，并经央行窗口指导，要求各商业银行摸底排查相关经营贷资金违规流入楼市投机的情况，上海、北京、广东等多地要求辖内银行对2020年下半年以来发放的个人及企业的经营性贷款等业务合规性开展自查，发现涉及资金流入楼市的一律“取消额度、责令还款、全额结清”。

对于银行端，央行要求提高审核标准、缩减经营贷相关规模、三年以上的经营贷批复必须申报央行登记、进行定期摸排等。或许是在经营压力的驱使下吧，银行自己报出的涉嫌违规流入楼市的比例极低，比如北京的银行自查后发现违规流入楼市的只有3.4亿元，只占经营贷总量的0.35%，这个数据真不真实，你们自己判断。

但伴随着抓人、抓典型、抓银行的三板斧落下，和同时期恒大公开暴雷，烂尾楼和巨量债务问题等多重利空刺激，一时间楼市大降温，投资者望而却步，楼市狂飙的时代戛然而止，同年美联储中止了无限量化宽松政策，并在随后强势开启加息周期，人民币在承压中震荡下行，房地产行业也进入深度调整。

商业银行开始面临着前所未有的挑战，一方面是居民和企业预期悲观，投资和消费减少，纷纷把钱存在银行生息，存款余额屡创新高，导致商业银行的负债规模不断膨胀；另一方面是新增贷款规模的不断萎缩、已有贷款的提前还贷潮和房价下跌带来的抵押品价值不足等问题，又导致商业银行资产端屡受重创，银行自身握有天量的资金却放不出去，造成资金空转，银行间市场隔夜利率一度跌至0水平，与此同时央行对于商业银行新增放款规模的要求却丝毫没有降低，行政要求和经营压力迫使商业银行需要尽快再次放出大量贷款，于是商业银行不得不又一次将目光聚焦在了受欢迎的经营贷上，2021年成为了银行主动式扩大经营贷规模的开始，这一次的主角则是房贷置换客，因为大家虽然不觉得房价会继续涨了，但是很多人的存量房贷利率普遍很高，用经营贷置换房贷的需求仍然非常大。

2021年开始，伴随着大量中介打着“经营换个贷，省钱放款快”的口号，大肆铺开经营贷的置换业务。

拿500万的房子来说，为期30年年化利率5%的住房贷款到期需还本息总额967万元，而如果置换为经营贷3.2%的利率水平，贷款30年不考虑中间断贷和利率变动的话，到期一共需要还778万元，可以足足省下180多万元，于是在巨大的利差和助贷中介的怂恿下，不少业主又走上了经营贷置换的道路。

有监管的地方，就不乏监管套利的人。

申请人资质不够的，中介和银行人员则协助申请人通过成立公司、优化流水、优化资质等方式进行包装，将本身资质并不高的一些申请人纳入优质客户范畴。

对于“所申请贷款必须打入对公账户”的监管要求，会有专门服务资金转手的“受托支付”产业链来进行资金过手以符合合规，通过虚构上下游和贸易情况，将所贷资金通过合同付款方式转手到第三方，第三方则在扣除手续费后交换一张等价银行承兑汇票或国企承兑的商业汇票，客户可以直接到第三方银行申请贴现到自己的个体户账户，或者找票据中介折价卖出，从而实现经营贷从公户到个人户的全套“合规”流程。

此外，除了受托支付产业链，还有“过桥垫资”产业链等等一系列五花八门的监管套利动作，比如业主名下房产如果没有结清银行贷款，可以通过“过桥”资金先结清尾款，再抵押房产获得经营贷资金后进行还款。

在这个过程中，银行出于完成贷款指标和自身经营的考虑，也放松了相关的背景审查和审批手续，从之前应对监管处罚所说出的“百密一疏”真正变成了“百疏一密”，对于个人资质、企业贸易真实性没有做过多详尽的追查，默许了借新还旧、经营贷置换房贷的操作。

甚至在实际操作中，和中介有某种勾结的银行人员会主动“教”客户怎样填报资料、优化资质的现象。同时因为三年以上的经营贷就必须申报央行进行登记监管，所以为应对监管，银行一般只批复给三年的经营贷，以求在各方面都做到合法合规。

所以我们可以看到，因为强监管本应缩量的经营贷规模又一次在2021-2022年创下新高，甚至翻倍，这其中既是投机客和中介的利益驱使，更是商业银行自身经营压力下的必然。

刚说了，经营贷因为监管的问题，一般只有三年期限，想让经营贷置换长期房贷，就意味着每三年都要续贷，而且必须是一次结清本金后再次贷款进行续贷。

这也就意味着，2021年形成的大量经营贷，要在2024年左右到期。但是自2021年以来，国内楼市情况不必多说，资产价格是弹性的，而债务却是刚性的，楼市下跌带来的就是银行抵押品价值不足的问题，炒房客和贷款置换客就无法通过再次抵押获得等值贷款。

举个例子，1000万的房子，2021年做了7成额度的经营贷，也就是可以贷出700万，但是到2023年，这个房子可能只值800万，即使银行愿意给你续贷，按照7成二次贷款抵押，也只能贷到560万，根本无法偿还第一次贷款的全部本息，且资金缺口可能达到小200万，何况未解除抵押前的二次房抵根本贷不到7成额度，以及第一次经营贷的银行是否愿意续贷这都是问题。

而那些以公司为抵押通过“优化”流水和资质获取经营贷的就更不用提了，看看这两年的企业经营环境。对于银行而言，续贷的前提是足值的房产抵押物或者光明的企业前景，并且伴随着央行贴息政策的退坡，商业银行的资金成本在抬升，所以综合来看银行的资产质量，风险正在逐渐大过收益。

房产持有者如果选择抛售房产来偿还贷款，房产价格进一步下跌，抵押品价值更加不足，则会有更大的待偿资金缺口，这似乎是一个死循环，而且房产价格的下跌更会影响整体经济。如果经营贷客户直接跑路，则会留下一堆烂账给银行，银行坏账率上升，也会打击市场信心，相关人员将被问责。

不论哪种结局，都触碰到了高层“不发生系统性金融风险”的底线。

经济周期就是债务周期，债务周期就是人性的体现，在债务周期下行阶段，“借短买长”的致富路径被彻底打破，这种情况下，购房者可以躺平，贷款中介可以破产，但体制内问题比较大的银行高管们，可能只能“以命相许”了。

这是否会是银行高管们接连出事的直接原因我们不得而知，我们期待后续的调查结果，经营贷是否会是引发楼市继续下跌的导火索，我们也不得而知，毕竟银行们上报的“自查结果”表面上看还是歌舞升平，毕竟谁也不愿意把家丑外扬，压缩自身的经营空间。

但是我们知道，三十年楼市的狂奔带来太多的造富神话，三年的疫情也让银行放出了天量大水，水涨船高的时候一切都被掩盖了下来，天欲其亡，必令其狂，一旦潮水退去，我们就知道谁在裸泳。

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