原标题:成都市征收二手房和商业交易税
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成都2手房首付多少合适(网络配图 侵删)
成都二手房挂牌量超过13万套,成为近期楼市的热议话题。
但这一数据也并不完全准确,毕竟二手房的挂牌数量,主要包括了三大影响因素:
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其次,有一部分业主对二手房价格有较高的预期,他们也许并不急于卖房,但会将自己的住宅挂出。这类房源可以在贝壳APP的二手房中轻易找到——它们的价格往往比同小区的许多房源高出不少。当然,这种做法只是少数;
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最后,则是真正增加的卖房需求。因为想要换房而卖掉手上房源,或者因为需要腾挪资金而急于卖房……这些原因都正在促成数据增长。
成都二手房成交复苏
中心城区挂牌突破7万
日前,贝壳研究院发布了第一季度全国重点城市二手房的市场数据。在这组数据中,我们可以看到几个明显的现象:
现象一
2020年第一季度成交量环比减少39.2%,同比减少44.6%,当前季度成交量为近五年季度成交最低水平;
现象二
时间到了3月,成交快速修复,重点18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%,目前成交量已恢复至去年3月水平的63%;
现象三
在全国,中西部地区中成都的成交量恢复明显快于其他城市,几乎与去年12月的水平持平。
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图:中西部城市链家二手房成交量走势
而从贝壳研究院的统计数据来看,成都的成交中,90平米以下的刚需户型占据市场主力,与此同时,虽然成交量大幅反弹,但价格却有一定的下调,且成都的成交均价跌幅占据17个城市的首位。
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一方面是成交快速回暖,另一方面是二手房挂牌快速增加。在成都多达13万的挂牌房源中,我们进行筛选,落点到中心城区(青白江除外),可以看到出去一些老小区,电梯房的挂牌超过了7万套,而在这些房源中,主要以套二和套三的户型为主。
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7万套,这一数据比13万更具参考。
这不是一个小数字,毕竟,北京全城的挂牌数量仅8.9万套,而上海的数据为5.9万套。一轮筛选,成都二手房大量入市已成事实。
新房二手房剪刀差消失
当我们把目光放到整个成都市场,会发现另一个现象:新房二手房剪刀差已经消失,且多数时候二手房的选择面更广。
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位于万象城的成发紫悦府
这两个已经是主城区少有的仍有剪刀差的项目。
“剪刀差”,特殊时期的特殊产物。
在前两年,多数购房者选择报名一个楼盘,剪刀差是一个主要的因素。新房单价1.5万,周边二手房或许达到2万以上,这对多数人来说是“性价比”的体现。上述两个楼盘也正是如此。
显然,现在的情况已经变了。
我们以目前万象城板块为例,区域内的次新房华润二十四城七期,目前二手房单价在2.1-2.4万元/平米左右,其中还有一些房源带精装。如果以这一单价对标城东新房,这样的单价能买到哪里呢?十陵和东安湖板块成为主要的板块。
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华润二十四城七期在贝壳APP的价格
对于购房者而言,如果排除“捡漏”的心理,事实上,选择次新的二手房和选择新房几乎已经没有太大差异。
200万级买家
二手房捡漏正当时
买二手房还是买新房,剪刀差消失之后,许多购房者面临这样一个选择。二手都有各自的优劣势:二手房所见即所得,而且可以即买即住,但也有一些购房者,对于二手房仍有介意,新房似乎代表着更高的品质。
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不过,从目前的市场来看,对一类购房者而言,二手房是更加优质的选择——200万级的刚需和首改客群。
从贝壳研究院2019年以来18个重点城市的成交房源面积段分布来看,60平米以下、60-90平米的房源仍然是成交的主力。这一数据反映在成都市场则是,总价在200万左右的主城产品。
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近期,发哥的许多同事都在咨询,200万总价在三环内能够买到怎样的房子。二手房,是当下最适合他们的选项。除了选择更广外,二手房在当下有另一重优势:随着近几年土地成本增加,多数开发商选择在主城项目打造高端产品,面积大、总价高成为了这些年新房的重要共同点。
而随着部分二手房价格下调,这类200万级买家的选择面正在变大。与此同时,从贝壳研究院对于二季度市场的预测来看,主要有两大表现:其一,二季度的市场成交量将继续复苏;另一方面,改善需求将加快释放。
这对于刚需客群而言是一大福音。随着越来越多的改善需求爆发,刚需二手房选择面或将再度扩大。而对于一些急于换房的改善家庭而言,降价,或许是缩小成交周期的主要方法。
如果你是刚需家庭,二手房捡漏或许正当时。
二手房买卖的税费较为复杂,从大的分类来讲,主要分为住宅和非住宅两类。
下文讲的,主要都是买方在交易时要承担的费用。
(注:例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的,但在实际情况中,几乎都是买房承担,你说惨不惨
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住宅类税费
住宅的分类,包括我们常见的住宅、别墅以及70年产权的公寓。
常见的税费中,契税、增值税、个人所得税、中介费这4个是大头,其余的都是小钱钱,基本可以忽略不计。
1.契税
主要看买方以家庭为单位是第几套房,注意的是,要看全国范围内(港澳台除外)办理了房产证的住宅。
税费类别如下↓
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计算方法是用核税总价?契税。
例如壮壮作为刚需首套,买一套90㎡的房子,房屋单价为10000元/㎡。
要交的契税则是90?10000?1%=9000元
2.个人所得税
看卖方在四川省内以家庭为单位是否是唯一的住宅,且满五年。
如果是满五且唯一,则免征个人所得税。
除此之外,个人所得税算法均为:核税总价?1%
若为赠与/继承取得的住宅,则为(成交价-上次合同总价)?20%
3.增值税
看房屋契税票日期或产权证是否满两年,两个时间不一样,哪个时间靠前算哪个。
若满两年,免收增值税;
若未满两年,增值税计算方法均为:核税总价?5.6%
例如,壮壮准备买东哥家的房子,东哥家房屋契税票日期是2018年3月10日;产权证时间是2019年4月10日。
以靠前的时间来算,税票已经满了两年,壮壮就不用缴纳这5.6%的税费啦
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4.中介费
据了解,成都的中介公司一般收费标准是买方2%、卖方1%。
当然也有卖方不愿意出这个钱,让买方承担,这就看你们怎样沟通啦。
一般来讲,卖房都是不愿意出这部分钱嘞
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5.维修基金
如果房子有电梯,缴纳基金为27.5元/㎡
没有电梯,缴纳基金为22元/㎡
6.转移登记费
相当便宜,只要80元/套,跟其他的相比,四舍五入仿佛不要钱!
(呜呜呜,我差的难道是这80块吗
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7.交易手续费
产权面积?4元/㎡
8.土地出让金
一般商品房都不用缴纳,只有经济适用房、安置房等需要缴纳。
认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让,出让的话,不收取;划拨的话,就要缴纳。
2环内:核税总价?1.5%+办证费用20元
2环外:核税总价?1%+办证费用20元
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非住宅类
非住宅类,常见的有40年产权的公寓、车位、办公类等。
同样的,有契税、个税、增值税、登记费等,不同的是,增加了土地增值税,这个税可不便宜呐!
1.契税:核税总价?3%
2.个税:核税总价?1%
若提供不动产发票:(成交价-上次合同总价)?20%
3.增值税:(成交价-上次合同总价)?5.6%
3.土地增值税:
除车位以外的非住宅:核税价?8%
(若提供不动产发票,可申请阶段性差额30-60%)
车位:评估总价?5%(若提供不动产发票,则阶段差额增收30-60%)
4.转移登记费:550元/户
5.印花税:核税总价?0.025%+2.5元/本
6.交易手续费:核税总价?1%+5元/户
7.中介费:买方2%、卖方1%
都说商办类产品出手困难,光从税费这一点就能瞬间把你击垮。
我们来简单算个账,如果你50万买入一套公寓,2年后评估价约为80万,此时卖掉,按照上述要点粗略计算,税费大约要20万!
约40%的利润都没了,你敢想吗?就这价格,又有谁敢买
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挂牌价、成交价、评估价、指导价
4个价格怎样区分?
上面一堆数字,是不是把你搞得有点晕。
哈哈哈,别急啊,还有更晕的,买二手房之前,你还要了解4个价格。
1.挂牌价:
这算是一个比较虚的概念,是依据卖方想法可随时变动的价格,划重点,也就是可以讲价哈
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比如壮壮在二手房APP上看到一套中意的房子,挂牌价300万。
哎呦,太贵了噻,找到卖主,先砍20万再说。
2.成交价:
也就是你买这套房,最终要付给卖方的钱。
还是刚刚那套挂牌300万的房子,壮壮跟卖方讲价。
最后只先讲下来10万,最终我要付给卖方290万,这290万就是成交价。
3.评估价:
这个跟贷款银行有关,如果你选择全款,当我没说哈。
贷款的金额多少,依据评估价格来定。
比如,还是刚刚那套房,成交价290万,壮壮准备首付三成,剩下7成贷款,一共向银行贷203万。
但银行评估了一下,觉得这套房只值280万,哦豁,贷款7成就只有196万。
相当于原计划首付87万,现在首付要94万,肉痛啊
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4.指导价:
也指核税价,这是房管局定的价格,也是你缴纳税费时拿来参考的价格。
一般来讲,如果评估价>指导价,就以评估价为准。
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一套成交价135万的住宅
首付+交易费要多少钱?
哎呀,终于写得差不多了,是时候实际运用下,我们那最常见的住宅给大家举栗子。
来来来,一起跟我做一道计算题:
壮壮准备买首套房,看上了东哥家的房子。
该房90㎡,普通商品房,有电梯,房子满两年,黑心东哥要卖15000元/㎡,还要我付所有中介费
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成交价135万,银行评估价120万,评估价大于指导价/核税价。
求问,壮壮买这套房,首付三成,一共要准备多少钱?
开始大展身手啦:
契税:120万?1%=1.2万
个人所得税:120万?1%=1.2万
增值税:无
中介费:135万?3%=4.05万
维修基金:90㎡?27.5元/㎡=2475元
转移登记费:80元
交易手续费:90㎡?4=360元
贷款服务费:约3000元
以上各类杂七杂八的费用,总计约7万。
由于评估价为120万,贷款7成为84万,所以首付要给51万。
SO,一共要准备首付款51万税费7万=58万。
太惨了,一套135万的房子,首付款要准备58万,约等于总价的4成多。
所以,你可以大概估算下自己买套二手房要准备多少钱了
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看完上面内容,对二手房的交易税费应该了解得差不多了吧?
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房子也算是生活必须品了。能住,还能挣钱。大家都喜欢它。所以有关房子的话题也算比较多。商品房实施四十年来,一次次地刷新房价记录。随着房价的不断攀升,人们从自己建房、到全款买房、再到贷款买房。现如今,对大多数人来说,只能贷款买房了。但是也有一些会全款买房,比如置换的等。关于全款买房和房奴的差别
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正好有案例,成都老王的买房经历,给大家参考一下:
2000年的时候,全款在成都郊区买了一套110平米的房子,单价818元,总价9万(已售)。
2005年的时候,贷款在成都郊区买第二套房子105平米,单价3714元,总价39万(贷款已清)。
2007年的时候,贷款在成都市区买第三套房子110平米左右,必须把第二套房子的贷款结清,才能继续贷款,那就是只有成都这一套房子的贷款了(贷款已清)。
到2015年的时候,借了10万块,和亲戚一起在成都龙泉驿区贷款买了套装修好的房子,105平米,总价约50万。现在这套房子价值一百多万了,亲戚非常感谢他。
2007年买的成都市区那套房子贷款已经还清了。现在为了还债,把2000年买的那套房子也卖了,成交价约60万,还清借别人的钱,还余下一些钱留着备用。还有一套2015年的房子还有贷款,先不还。老王的理念就是坚决不全款买房,而且他买的房子价格都比较低,四套房子总成本也就150万左右,而且利息也不高,现在第二套房子值110万左右,第三套房子值250左右,第四套龙泉驿的值120万左右,加上卖掉的第一套,总市值540万左右,不得不说老王很有远见啊,他说当初如果全款买房的话,到现在也许只能有两套房子。算是踏上了房地产的红利期,中国之大,人口众多,老王这种情况应该不在少数。
另外一位,我们就称呼老刘吧,做个体生意,他一直都坚持全款买房。
2008年在重庆买了第一套房子,老小区二手房,150平米,约55万,约合单价3666元。当时有人劝他用手里的钱贷款买两套新房,但是老刘觉得贷款要支付很多利息,几十年的利息和本金差不多了,感觉很不划算,就没有贷款买新房。
2017年他全款50万又买了一套小房子,本来42万都能买的,一直犹豫没下手,最后涨到了50万,咬牙买下了。结果现在这个房子才值150万,还不好出手,周边的房子都1.5万以上了。
到2018年,重庆房价猛涨期,在儿女的劝说下,又买了一套90万的房子,60平米,单价1.5万。这一套是贷款的,首付五十万。这一套贷款的算是买贵了,现在亏钱,他都后悔了,以他的能力,贷款买房的话,名下应该不止3套房,并且面积也不会很小,总市值不比老王差。
其实,人生没有回头路,各自有各自的命吧。对于是全款还是贷款买房,不能一概而论,要结合自身情况决定。要算一笔账。比如,你钱的多少,买房时的房价和贷款利率,还有对今后房价涨跌幅度的预判,房价涨幅可以抵消贷款利率的情况可以贷款。如果贷款,剩下的钱有没有更好、更稳定的投资渠道?创业机会成本等都要考虑进去。
2018年之前买房的大多趋向于按揭,之后的除非没办法,不然能全款尽量全款。就目前市场形势来看,房价经过了一轮暴涨后,处在高位横盘期,又遇上贷款收紧、利率上调等限购限贷政策,如果钱够,没有稳健的投资渠道,全款相对合适一些。并且,经过疫情这么一闹,收入过了今天不知道明天怎样,怎样敢高杠杆买房?能不能长期按时还款都是很大的问题?
总之,有房没房,全款贷款,都不是决定生活是否幸福的必要因素,当下我们应当努力挣钱,多做几份兼职,在2020年市场大变革的情况下,能披荆斩棘,取得一份不错的收入。最终让我们的收入能拥抱房价。